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EXENCIÓN POR REINVERSIÓN. SOLUCIONAMOS TUS DUDAS

EXENCIÓN POR REINVERSIÓN. SOLUCIONAMOS TUS DUDAS

EXENCIÓN POR REINVERSIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL …

 TE LO EXPLICAMOS PASO A PASO


Las viviendas para toda la vida son cosa del pasado. Las necesidades cambian, la familia aumenta, te trasladas a otra ciudad. Por eso conocer la exención por reinversión en vivienda habitual, es interesante para ti, si te has visto envuelto en una situación así, o prevés estarlo en un futuro próximo

Por esa razón quiero tratarlo con un caso práctico de exención por reinversión, para que sea más claro y te sirva de ayuda. Pero como en el post anterior señalaba (vendes tu vivienda para comprar otra, conoce qué beneficios tienes) es importante tratarlo directamente con un profesional porque la casuística es amplia

Imagínate que estás viviendo, en la que es tu primera vivienda. Pongamos que es tu piso  de soltero. Pero con el paso de los años tus circunstancias cambian. Tienes una  pareja y tenéis hijos. Y llega el momento en que te planteas el cambio de vivienda. Encuentras la casa de tus sueños y os mudáis a una casa más grande. Esta casa la compras por ejemplo, en diciembre de 2016. Y mientras tanto, pones a la venta tu piso de soltero. 

No  tienes prisa por vender. Porque además sabes que tienes dos años desde la compra de la nueva vivienda o dos años hacia atrás (si primero vendes y luego reinviertes), para dejar exenta la ganancia patrimonial de la venta por reinversión en vivienda habitual. Y te lo tomas con calma. 

Total que al final, en noviembre de 2018, consigues venderla justo en el límite de que pasen los dos años. Te pagan los 186.000€ que pedías. Pero te cobran  2.500€ de plusvalía municipal, 3.000€  de gastos de la venta  y 500€ para la cancelación registral de la hipoteca que tenías sobre esa casa. Tu precio fiscal de la venta son 180.000€. 

Pero tú para comprar este piso en noviembre de 2000, pediste 80.000€ de hipoteca, ya que la casa te costó 100.000€ y a la fecha de la venta de la casa, todavía tenías pendiente de hipoteca 30.000€. De modo que el líquido que obtienes en la venta es de 150.000€. Porque un cheque de 30.000€, se fue para el banco al que le debías dinero. 

Esos 150.000€, después de amortizar la hipoteca, son los que tienes que reinvertir en vivienda habitual para que la ganancia patrimonial que de exenta.

Y aquí un par de observaciones. Nunca canceles o amortices la hipoteca que te queda antes de la venta. Porque si haces eso, el líquido generado por la venta, sería mayor. Y tendrías que reinvertir más dinero para dejar exenta la plusvalía de la vivienda. El otro punto, es que debes de conservar muy bien todos los justificantes de los gastos que minoran el resultado de la venta que luego declararás en el IRPF. 

Pero para poder calcular la exención por reinversión en vivienda habitual, necesitamos más datos. La vivienda la compraste por 100.000€, pero los gastos totales de la compra fueron 10.000€. Por lo que la inversión total fueron de 110.000€. Dicho valor de inversión actualizado a la fecha de venta, asciende a 120.000€ (es una cifra figurada). Y recordemos que habías pedido 90.000€, de los que en el momento de vender, te quedan 30.000€ pendientes.  

  • ¿Cuál es la plusvalía obtenida y el importe a reinvertir en vivienda habitual?.

La diferencia entre los valores fiscales de compra es 180.000€-120.000€, resultando una ganancia patrimonial o plusvalía fiscal de 60.000€:

Si quieres que esta ganancia patrimonial quede exenta, tienes dos años para reinvertir en la nueva vivienda (si todavía no la habías comprado) o tienes que reinvertirlo como tarde, dos años después de haber comprado la nueva vivienda. En este ejemplo de exención por reinversión en vivienda, vamos justos de plazo a posteriori

Para que te quede más claro, para que no tengas que pagar ni un euro por la ganancia patrimonial de los 60.000€, en noviembre de 2018 tienes que reinvertir el importe liquido de la venta. Que como te decía antes eran 150.000€ después de amortizar hipoteca. 

  • Inversión y reinversión en la vivienda nueva

Como decía al principio, encontraste el piso de tus sueños en diciembre de 2016. Un pisazo de 270.000€ y 30.000€ de gastos. Total inversión 300.000€. Para lo que te pides una hipoteca de 200.000€, un 74% del precio de compra. 

Si quieres dejar exentos íntegramente los 60.000€ de plusvalía del piso de soltero, tendrías que reinvertir los 150.000€ líquidos obtenidos de la venta. Amortizando antes de diciembre de 2018 150.000€ de lo que te quede de la hipoteca. Esta reinversión puede ser total o parcial. Tú echas la cuentas. 

Si no reinviertes y te quedas con la pasta que has sacado del piso antiguo, tendrías que pagar en el IRPF 13.200€ de esos 60.000€ de ganancia patrimonial. Que salen de aplicar un 19% a los primero 6.000€, un 21% a los siguientes 18.000€ y un 23% a los restantes 36.000€. 

¿Qué pasa con la deducción por inversión en vivienda habitual?

Pues aunque en lo que pagabas de la hipoteca de 80.000€  que firmaste en el 2000 te deducías, de la nueva hipoteca, ya no te puedes aplicar deducción alguna. Porque se ha firmado después del 31 diciembre de 2012. Si esta operación de cambio de vivienda, se hubiese hecho con financiación antes de 2013, entonces tendrías que invertir en la nueva vivienda, tanto como te habías deducido, para poder seguir aplicando la deducción por vivienda de la hipoteca para la nueva vivienda. 

Está habiendo muchas reclamaciones de Hacienda con el tema de reinversión en vivienda. Los requerimientos suelen ir dirigidos acreditar debidamente los gastos que incrementan la compra o los que minoran la venta. Guarda muy bien las facturas. 

También crujen a mucha gente, porque solo reinvierten el importe de la ganancia patrimonial, pero no todo el importe líquido procedente de la venta. Y piden la tributación de la plusvalía sujeta proporcional. Así que no te pases de listo o pide ayuda si no sabes. 

Es un tema un poco complejo y a veces las respuestas no son tan simples como parece. Por eso es importante tener toda la documentación bien guardada y sobre todo, contar con profesionales . ¿Dudas?

En Mies Gestión Inmobiliaria todos los meses nos llegan clientes consultando acerca de esta exención y de otras. Las respuestas en muchas ocasiones son complejas por lo que para vender o comprar con tranquilidad y sin pagar mas impuestos de los necesarios os recomiendo consultar a un profesional. Mies Gestion Inmobiliaria es la agencia recomendada de la zona, nuestros clientes nos recomiendan por el asesoramiento y la gestión integral.

La exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas, y en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo. Puedes ampliar información en https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_Segmentos_/Ciudadanos/Vivienda/Vivienda.shtml

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