EL CONGRESO DE LOS DIPUTADOS APRUEBA LA NUEVA LEY DE VIVIENDA, PERO ¿CÓMO ME AFECTARÁ ESTA LEY SEGÚN MI POSICIÓN? .

Nuevo paso delante de la Ley de Vivienda del Gobierno. A falta de la votación en el Senado, la normativa trae el control de los alquileres en las zonas que se declaren tensionadas, un nuevo índice de referencia para actualizar las rentas y la reducción de la declaración de gran tenedor a cinco pisos en esas áreas de precio limitado.

El Pleno del Congreso de los Diputados ha votado este jueves la Ley de Vivienda. Ahora, la norma pasará al Senado lo antes posible para acelerar su tramitación para que entre en vigor antes de las elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo.

La Ley de vivienda regulará los desahucios, las ayudas al acceso a la vivienda, la creación de un parque público vivienda asequible, los inmuebles vacíos o la limitación de los precios del alquiler, entre otras cuestiones. Te contamos las claves de la nueva Ley de Vivienda. En lo que respecta a Valencia y grandes poblaciones con alta demanda de vivienda, como Torrent / Torrente , Paterna, Sagunt, etc, algunos alcaldes ya han informado de su intención de introducir los cambios que establece la Nueva Ley de Vivienda.

1. Límite a la actualización de las rentas del alquiler
   1. Los contratos no podrán excluir la aplicación de la Ley de Vivienda
2. Declaración de zona tensionada de alquiler
   1. Contratos en vigor en zona tensionada
   1. Nuevos contratos de alquiler según el propietario en zona tensionada
   1. Definición de gran tenedor en una zona tensionada
   1. Nueva vivienda de alquiler en una zona tensionada
3. Estímulos fiscales a los pequeños propietarios
4. El propietario será el que pague a la inmobiliaria
5. Movilización de la vivienda vacía
6. Parque público de viviendas
7. Impulso a la vivienda protegida en alquiler a precio limitado
8. Desahucios y ejecuciones hipotecarias
   1. Procedimiento de desahucio
   1. Ejecución de bienes hipotecados

Límite a la actualización de las rentas del alquiler

Actualmente, se encuentra en vigor, y hasta el 31 de diciembre de 2023, la renovación de los contratos de alquiler no puede superar el 2% de incremento. Esta limitación subirá al 3% en 2024, y a partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquiler, que tendrá que preparar el Mitma junto al INE, antes de final del año que viene. Esto supondrá el fin del Índice de Precios al Consumo (IPC) como referencia para los contratos de alquiler.

Este nuevo índice pretender ser más estable e inferior a la evolución del IPC y que regule los aumentos de la renovación anual de los alquileres. Además, se mantiene que los arrendatarios podrán acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con carácter anual y por un período máximo de tres años.

Los contratos no podrán excluir la aplicación de la Ley de Vivienda

Del mismo modo, se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes.

Además, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro no atribuible que no estuvieran acordadas previamente en el contrato.

Declaración de zona tensionada de alquiler

Las autoridades competentes en vivienda, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, podrán declarar zonas de mercado de alquiler tensionado si se cumple uno de estos dos requisitos:

Que el pago de la vivienda suponga un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona (más gastos y suministros)

Que los precios hayan subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC en los últimos cinco años.

Las AAPP podrán mantener la declaración durante un máximo de tres años. A partir de ahí, se volverá a estudiar la situación y se podrán prorrogar anualmente si las circunstancias persisten

Contratos en vigor en zona tensionada

Los contratos vigentes en zonas tensionadas mantendrán los topes a nivel general, es decir del 2% en 2023, del 3% en 2024, y el nuevo índice que se aplique a partir de 2025. Ahora, cuando se cumpla el período de prórroga obligatoria o de prórroga tácita, el inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de 3 años. Durante ese tiempo se seguirán aplicando las mismas condiciones del contrato en vigor. 

Nuevos contratos de alquiler según el propietario en zona tensionada

Mientras los contratos vigentes en zonas tensionadas mantendrán los topes a nivel general (punto anterior), los nuevos contratos que se firmen en estas áreas declaradas tendrán que cumplir una serie de condiciones en función de si es pequeño propietario o gran tenedor. 

Para un arrendador particular se aplicará la indexación a la renta anterior en vigor, por lo que solo se podrá aplicar la subida que se aplique en ese momento, es decir del 2% en 2023, del 3% en 2024, y el nuevo índice que se aplique a partir de 2025.

Solo se podrá subir por encima de ese límite y hasta un máximo del 10%, si se acredita que en los dos años anteriores se realizaran actuaciones de rehabilitación o mejora que supongan un ahorro de energía o de mejora de la accesibilidad a la vivienda.

Mientras a los grandes tenedores se aplicará un índice de precios que no podrán superar lo que indique el nuevo índice de alquiler que se cree a partir de 2025.

Definición de gran tenedor en una zona tensionada

Uno de los cambios sustanciales en el acuerdo de los partidos de investidura, se reduce el número de viviendas necesarias para ser considerado gran tenedor, ya se sea persona física o jurídica. Un cambio que pasa de las 10 a 5 viviendas de un mismo propietario en esa zona tensionada.

Nueva vivienda de alquiler en una zona tensionada

Otro supuesto es que ocurre en el caso de que una vivienda se arriende por primera vez. Si ese piso no ha estado alquilado en los últimos cinco años, se le aplicarán los límites que aplique el índice de referencia de precios.

Estímulos fiscales a los pequeños propietarios

Se estimulará fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. Estas nuevas reducciones comenzarán a aplicarse a partir del 1 de enero de 2024, por lo que podrán ver en la Renta de 2025.

En los nuevos contratos, se establece una deducción general del 50% que podrá incrementarse hasta el 90% si se firma en una zona de mercado tensionado.

• Bajada de la renta en una zona declarada tensionada (90%). Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
• Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años (70%). Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas.
• Rehabilitación o mejora (60%). En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores. Pero ahora hay que demostrar que se ha realizado una reforma por el 10% del valor de compraventa del inmueble. Además, el límite máximo de subida de la renta será del 10%.

El propietario será el que pague a la inmobiliaria

El acuerdo también contempla que los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán a cargo del propietario del inmueble.

Movilización de la vivienda vacía

Se define una  vivienda vacía como aquella que permanezca desocupada, de forma continuada, por un plazo superior a 2 años salvo determinadas causas justificadas. Esta situación de desocupación se declarará mediante un procedimiento administrativo con audiencia del contribuyente.

Para promover su salida al mercado, se ofrece a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer un recargo de hasta el 150% (ahora está en el 50%) en la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que afectaría a las viviendas que se hayan mantenido desocupadas durante más de dos años, sin causa justificada, para propietarios con un mínimo de cuatro viviendas. 

Si el inmueble lleva tres años vacío, el recargo podrá llegar al 100%. Por último, está la opción de elevarlo otros 50% adicional en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.

Parque público de viviendas

El parque público de vivienda social estará sujeto a permanente protección y no podrá ser enajenado. Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.

Impulso a la vivienda protegida en alquiler a precio limitado

Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

Desahucios y ejecuciones hipotecarias

Procedimiento de desahucio

Las principales medidas son las siguientes:

• Se dará traslado en todo caso a las Administraciones públicas competentes, y sin necesidad por tanto de consentimiento de los interesados, de la resolución que fije la fecha del lanzamiento para comprobar la situación de vulnerabilidad de quienes ocupen la vivienda.
• Se impone al demandante la obligación de indicar si el inmueble constituye o no vivienda habitual del ocupante, si es o no gran tenedor de vivienda y, en tal caso, la de acreditar esta circunstancia mediante certificación del Registro de la Propiedad con la relación de sus propiedades. En caso de que el demandante sea gran tenedor de vivienda, se le impone la carga de acreditar si el ocupante de la vivienda se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
• Se establece un requisito de admisibilidad de la demanda en los casos en que el demandante sea gran tenedor de vivienda, la vivienda sea la habitual del ocupante y éste se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, consistente en que previamente haya habido un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes, que será establecido por las Administraciones Públicas competentes.

Se amplía el ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad. Mientras que en la redacción vigente de la LEC la protección alcanza exclusivamente a personas vulnerables en procedimientos de desahucio (por impago de renta o expiración del plazo) en casos de arrendamiento (ordinario o financiero o en aparcería), la reforma amplía esa protección a personas vulnerables que se pretenda desahuciar de su vivienda habitual en procedimientos (i) de recuperación de una finca, rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca; (ii) que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute; e (iii) instados por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, que demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación. Asimismo, se amplía el concepto de persona vulnerable incrementando los criterios de renta para ser calificado como tal y se establece que el juez deberá atender como criterio adicional para establecer la vulnerabilidad a situaciones personales, como p.ej. que residan menores de edad.

• Se establece un sistema de decisión por el tribunal sobre la eventual suspensión del procedimiento de desahucio previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto frente a la suspensión automática por el Letrado de la Administración de Justicia prevista actualmente.
• Se amplían los plazos de suspensión de los procedimientos de desahucio a 2 meses para las personas físicas y 4 para las personas jurídicas (frente a los plazos de 1 y 3 meses actuales).

Ejecución de bienes hipotecados

El Proyecto de Ley también extiende la protección del ocupante de la vivienda en situación de vulnerabilidad para los supuestos de ejecución hipotecaria de vivienda habitual, en los mismos términos que en los procedimientos de desahucio.

• Se impone al ejecutante la obligación de indicar si el inmueble constituye o no vivienda habitual del ocupante, si es o no gran tenedor de vivienda y, en tal caso, la de acreditar esta circunstancia mediante certificación del Registro de la Propiedad con la relación de sus propiedades. En caso de que el ejecutante sea gran tenedor de vivienda, se le impone la carga de acreditar si el ocupante de la vivienda se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
• Se establece como requisito de admisibilidad de la demanda de ejecución hipotecaria en los casos en que el ejecutante sea gran tenedor de vivienda, la vivienda sea la habitual del ocupante y éste se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, que previamente haya habido un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes, que será establecido por las Administraciones Públicas competentes.

El alcalde València Joan Ribó y candidato a las elecciones que Comprimís solicitará a la Conselleria competente que declare toda la ciudad de Valencia como zona tensionada por los incrementos de los precios de alquiler de viviendas.

Por otra parte, y de acuerdo a los datos publicados por EuroVal, en febrero de 2022 aparte de Valencia otras poblaciones como  Gandía, Torrent, Paterna, Sagunt, Denia, Orihuela, etc, también podrán pasar con probabilidad a ser zonas tensionadas.

Desde Mies Gestión Inmobiliaria, estamos asesorando a todos los agentes tanto compradores, vendedores, como arrendatarios y arrendadores, que se avecinan cambios. Y que de acuerdo a estas modificaciones habrá quien este interesado en replantearse tener viviendas vacias por el alto coste que supondrá debido al aumento de los gastos que supondrá. De todas formas el equipo de Mies seguirá informando de la actualidad para estar siempre a la cabeza del asesoramiento de calidad y como una de las agencias recomendadas de la zona.